今っていったい何期?閑散期にできること

繁忙期の1~3月が終わり、不動産物件の方も4月はお問い合わせもだんだんと少なくなってきました。

少なくなってきたからといって、問い合わせがくるまで待っているだけではいけません。

物件が最も動かない閑散期と言われる(6月)7月~8月に向けて、今からしっかりと対策しましょう!!

 

 

【閑散期に向けてできること】

(6月)7月~8月の閑散期は、“できるだけ退去者が出ないようにすることが大切”です!

では、具体的にどのような取り組みをすれば良いのかというと・・・

①入居条件を見直す

閑散時期に物件を探している人との契約チャンスを逃がさない為には、他の物件に負けない工夫が必要です。

例えば、外国人の方お断りの物件でも、この時期だけは入居条件を緩和し、外国人を受け入れてもいいかもしれません。

外国では日本とは違い9月入学の場所もあるので、7月~8月に学校を卒業し、9月に日本へ就職に来たという人が増えます。

外国人の方が日本で部屋を借りることは難しく、多くの大家さんが外国人を断っているのが現状です。

しかし、逆を言えば一度入居が決まると、外国人は長期間住んでくれる傾向にあるため、空室リスクは低くなるというメリットもあります。

しっかりと家賃保証会社へ加入してもらう事。また事前に滞在資格・入居予定人数なども確認し把握することでどのような人が住むのか、どのような仕事についているのか分かります。

自分の国と日本との生活スタイルが違うのは当たり前だと思います。多言語で書かれた日本の入居ルールを渡す事により、理解してくれます。

②フリーレントを導入する

フリーレントとは、一定期間の家賃を免除(無料)して、入居者に貸し出すことです。フリーレントの期間は、1ヶ月~最長で3ヶ月がほとんどだと言われています。

最初の1ヶ月間家賃が無料ということは、入居者からするとかなりお得です。

大家さんからするとフリーレント期間中は、家賃収入を得ることはできませんが、フリーレントがおわった段階で家賃収入を得ることができます。空室のままで収入がないよりも、フリーレントでも入居してくれる人を見つける方が、長い目で見るとメリットがあると思います。

フリーレントであれば、賃料そのものを下げる必要もありません。

③広告宣伝費の積み増しを行う

広告宣伝費のことを”AD”とも呼び、仲介手数料とは別に不動産会社にこのADを謝礼金として支払います。

ADを積み増すことで、物件を探している人に優先的に自分の物件を紹介してもらうことができます。

閑散期だからといってあきらめるのではなく、早めに上記のような対策を打つことで早く入居者が決まります。

長く空室にして収入が減るより、その時だけの収入減により入居者を獲得する方が断然お得です。

 

物件によってどのような対策をとるかは違うと思います。

どの対策が物件に合っているのか、一緒に考えましょう(*^^*)

管理委託がおすすめの理由は?賃貸管理会社の役割とは

これから不動産投資を始める方、すでに物件を所有し賃貸管理会社に管理を委託している大家さんの中には「賃貸管理会社は本当に必要かな?」と疑問に思った方もいるのではないでしょうか。

今回は、賃貸管理会社の役割やどういった事から委託をおすすめするのかなどお話していきます。

【賃貸管理会社の役割とは?】

賃貸管理会社の役割は、オーナー様と賃借人様との間に立ち、物件の管理を行い、物件の稼働維持・向上に務め、賃借人様の不満を解消することでオーナー様と入居者様双方が満足できる状態に維持・改善することです。

オーナー様が賃貸管理会社に期待する内容は様々ですが、『賃借人様の不満を解消する』という点は、毎月の家賃収入や利回りなどに比べるとオーナー様からもフォーカスがされ難い部分でもあります。

賃借人様の不満を解消することは退去などの空室リスクを回避し、賃貸借契約の更新などにもつながる重要な要素でもあるのです。

【賃借人の不満とは?】

一言で不満と言っても、その内容は多種多様で、賃借人様によっては無理難題を要求してくる方も少なからずいらっしゃいます。

仮に給湯器が故障したとして、交換が必要になったとします。

すぐに交換業者に見積もりを依頼し、オーナー様から交換の承諾を得て交換依頼をしたとしても、当日中に交換が出来るとは限りません。

業者の方に交換を依頼していても給湯器の納品がいつになるかという問題や、商品を入手できた後も賃借人様のご在宅可能な曜日や時間を確認し、その後に業者様のスケジュールを調整もしなければならず、交換日まで労力がかかります。

給湯器交換が完了するまでの一部賃料減額や浴場費の負担など必要な対応を行うことで事情を理解してくださる賃貸借様も多くいらっしゃいますが、すべての賃借人様がそうとも限りません。

これは一例ですが、賃借人様の一部には当日に交換できない事に怒り、罵声を浴びせてくる方もいれば、業者様に夜中でも交換に来るように指示する方もいます。

また交換が完了するまでの飲食代、浴場まで行く為のタクシー代やホテル代、精神的苦痛代や肉体的苦痛代などさまざまな名目で費用を請求してこようとする方もいらっしゃいます。

上記のような主張をされてくる賃借人様に対して、賃貸管理会社はオーナー様に不利益が生じないように不当な主張や請求を退けているのです。

賃貸管理会社に管理を委託していなかったとしたら、そのような賃借人様を相手にオーナー様自身が昼夜を問わず直接対応し、解決まで導かなければなりません。

有限会社中央管財サービスでは、オーナー様に安心して賃貸経営をしていただけるよう全面的にサポートいたします。

様々な物件・賃借人様がいるように、トラブルも様々です。一つ一つに向き合い親身になって解決へ導く!!

弊社に賃貸管理をお任せいただければ面倒な業務やトラブルからオーナー様を解放いたします。

どんなお悩みでもいいので、一度ご相談ください(*^^*)

内見があるのに決まらない?内見者が嫌がる3点とは

 

何度も内見があるのになかなか決まらず、長期空室になっている方いませんか?

賃料設定や諸条件など空室の要因は様々ですが、内見者が複数いても決まらない理由には代表的なものが3つあります。

この3つに該当すると空室はどんどん長引いていく可能性が極めて高くなるので、該当してしまっている方はすぐに対応しましょう。

①封水が切れて下水の臭いが充満している

長期空室に共通するのは「封水が切れて下水の臭いが充満している」ということです。

キッチンやトイレ、お風呂、室内洗濯機置場、洗面台などは排水と繋がっているため下水の悪臭が上がってくる可能性があります。

なぜそうなるのかというと、水回りの設備には「排水トラップ」と呼ばれるものがあり、そこに水が溜まることで、においの逆流を防いでくれています。

この悪臭の逆流を防ぐために溜まっている水のことを「封水(ふうすい)」と呼びます。

定期的に水を流していれば排水トラップには常時水が溜まり、悪臭の逆流を防いでくれますが、特に夏場は水が蒸発しやすいため数カ月水を流さずにいると封水が無くなり、下水の悪臭が充満していきます。

人の感情には『臭い』は大きな影響を与えます。

どんなに綺麗なお部屋でも、下水の悪臭が充満していると心理的抵抗が生まれて嫌がられてしまうため、せめて1ヵ月に1回は水を流すようにしましょう。

②排水トラップの封水が切れると、同時に発生する『コバエ』

コバエが排水部分から出てきて死骸が部屋中に散乱していると、当然内見した方は嫌な気分になると同時に「この部屋は虫がいっぱい出そうだからだからやめておこう」と避けられてしまいます。空室期間中は定期的に見に行って、死骸がないかチェックすることを怠らないようにしましょう。

③通電されておらず「まっくら」

空室期間は、電気代がもったいないのでクリーニングが終わったら解約してしまう方が多いと思いますが、

内見者からすると洗面所やお風呂・トイレ・キッチンなど水回りが暗いと良い印象は受けないですし、日当たりの悪い部屋は暗さが際立ってしまうため、かなりマイナスの印象を与えてしまいます。

空室期間の電気代よりも空室期間による無収入(空室損)の方がはるかに大きいため、必ず空室期間であっても内見者のために電気は通電させておくことをおススメします。

空室対策は「これだけやれば決まる!」という必殺技のようなものはなく、どうやったら問い合わせを増やせるのか?どうやったら内見者に気に入ってもらえるか?など考えながら、一つずつ成約するための可能性を積み上げていくことが重要です。

もし長期空室があって困っていて、しばらくお部屋に立ち入ったことがない大家さんは、まずは一度空室に足を運んでみましょう。