「とりあえず、そのままにしておこう」

相続した実家や親名義の不動産を、そう思って放置していませんか。

実は、空き家を放置するほど、毎年確実にコストが積み上がっています。今回は、具体的な内容をもとに「放置するといくら損するか」を整理してみます。

まず知っておくべき「住宅用地特例」

現在、人が住んでいる住宅の土地には「住宅用地特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。

しかし空き家になると、この特例が外れるケースがあります。

特に「特定空き家」に指定され勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（税額を最大6分の1に軽減する制度）が外れ、税負担が大幅に増加します。

試算例

固定資産税が年間10万円だった場合：

状況	年間の固定資産税
居住中（特例あり）	10万円
空き家（特例そのまま）	10万円
特定空き家に指定され勧告を受けた場合	住宅用地特例が外れ、税負担が大幅に増加

放置が長引くほど、リスクは確実に高まります。

管理しないと「修繕費」が膨らむ

人が住まなくなった家は、思っているより早く傷みます。

• 換気されないことで湿気がたまり、カビ・腐食が進む
• 庭木が伸び、近隣トラブルの原因になる
• 雨漏りや外壁のひび割れが放置され、修繕費が膨らむ

定期的な管理をしないまま5〜10年放置すると、数十万〜数百万円規模の修繕が必要になるケースも少なくありません。

「特定空き家」に指定されると何が起きるか

自治体が空き家を「特定空き家」に指定すると、以下のことが起きます。

• 固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が大幅に増加する
• 自治体から改善の指導・勧告が来る
• 従わない場合、強制的に解体され、その費用を請求される

強制解体の費用は100万円を超えるケースもあります。

放置すると「相場で売れない・手続きが長引く」

空き家を長期間放置すると、建物の劣化が進み、売却価格が下がります。

古家付きでも買い手がつくケースはありますが、建物の解体費用分が売買価格から差し引かれることが一般的です。解体して更地にすれば売却しやすくなる反面、解体費用は物件によって大きく異なります。

解体費用に影響する主な要因：

• 建物の延床面積
• 構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）
• アスベスト（石綿）の使用有無
• 前面道路の幅員（重機が入れるかどうか）

近年は解体費用が高騰しており、見積もりを取ってみて想定より高かったというケースも増えています。

売却が成立するまでの間も建物の管理は必要です。草木の繁茂、外壁の劣化、害虫の発生などがあると近隣からの苦情につながることもあります。

相続登記が済んでいない場合は、売却前に登記の手続きが必要です。
不動産を売却する際、買主への所有権移転登記は、売主が登記名義人であることが前提となります。相続登記が未了のままでは買主名義への移転ができないため、売却手続きの前に相続登記を完了させる必要があります。相続人が複数いる場合は遺産分割協議も必要となり、時間と費用がかかります。

早く動かないと「税制優遇の期限」を逃す

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る特別控除）があります。

ただし、この特例には**「相続開始から3年を経過する年の12月31日まで」という期限**があります。

放置して売却のタイミングが遅れると、この期限を過ぎてしまい、特例が使えなくなります。税負担が大きく変わる可能性があるため、早めに専門家に相談することが重要です。

※ 要件や適用可否の詳細は、税理士への確認が必要です。スマイル相続プロジェクトでは、相続に精通した税理士をご紹介できます。まずはお気軽にご相談ください。

管理されていない空き家は「火災リスク」が高まる

消防庁の統計によると、放火は火災の出火原因として長年にわたりトップであり続けています。管理されていない空き家は不法侵入を受けやすく、放火のターゲットになりやすいと言われています。

また、枯れ草や堆積したごみに着火するリスクも高まります。万一出火した場合、無人のため発見・通報が遅れ、隣家への延焼拡大につながることもあります。

放置した場合のコスト、まとめて比較

放置期間	想定されるリスク・損失
1〜3年	管理費・固定資産税の積み上がり、3,000万円控除の期限が迫る
5年	修繕費が発生し始める、特例期限切れのリスク
10年以上	特定空き家リスク・強制解体・売却価格の大幅下落

早く動くほど、損失は小さくて済みます。

空き家を「負担」から「資産」に変える選択肢

空き家は放置するだけではなく、活用する方法もあります。

• 賃貸に出す（家賃収入を得ながら管理できる）
• 売却する（現金化してリスクをゼロにする）
• リフォームして活用する

どの選択肢が合っているかは、物件の状態や立地によって異なります。まずは現状を確認することが第一歩です。

ご相談は、まずワンストップで

当社が参画する「スマイル相続プロジェクト」では、空き家の活用から売却・賃貸管理まで、ワンストップで対応しています。

「どうすればいいかわからない」という段階からご相談いただけます。

お住まいの場所や物件の所在地に関わらず、まずはお気軽にご相談ください。

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