先日テレビ番組のコーナーで「高齢者の住宅事情、相次ぐ入居拒否」という件で取り上げられていました。年齢を理由に賃貸住宅への入居を断られた経験のある高齢者の方は4人に1人だそうです。64歳の方も年齢を聞かれただけで断られたとか(´･_･`)

確かに70歳以上の高齢者の方の入居に不安がある大家さんは多いと感じます。

なぜ不安があるのかというと、

高齢者を受け入れる上で、想定しておかなければならないリスクの発生が高いからです。

その最も大きな受け入れリスクとは、【高齢入居者が室内で亡くなってしまう】ということです。

詳しく言うと自殺や殺人とは別で、住居で人が亡くなることは自然なことであり、亡くなること自体が問題ではなく、亡くなった後その発見が遅れてしまうということにあります。

発見が遅れることによって室内が汚損し、特殊清掃や大掛かりなリフォームが必要になると心理的瑕疵があると判断され、いわゆる「事故物件」として取り扱わなければなりません。

事故物件になってしまうと、資産価値の下落に直結することから高齢者の入居を承諾する人が少ないのではないかと思います。

しかし、これから高齢化が進み、どんどん高齢者の人が増えていく一方、入居を受け入れないと高齢者の方は途方に暮れることになってしまいます。

この様な問題を解決する為に「見守りサービス」というものに注目しました。

見守りサービスとは、『一人暮らしの高齢者を見守る』サービスのことです。この見守りサービスも多くの企業が提供しており、サービス内容も費用も様々です。

多種多様なサービスがある中、どのサービスが適しているのかを判断する為には必要な基準が２つあります。

①異変を感知できるか？

第一に挙げられるのは、室内で異変があった時に異変を感知することが出来るかどうかです。

単身高齢者が室内で倒れた場合、発見されにくいことがある為、見守りサービスを活用し、異変を感知出来るようにします。その際に気を付けないといけないのは、入居者の方に監視されていると感じさせてしまうサービスは避けなければいけません。

生活する上でストレスとなるものを選んでしまうと、入居後のクレームとなることがあります。誰しもストレスを感じながら生活するのは嫌ですよね。

②費用とサービスのバランスはどうか？

色々なサービスがあるように、費用も様々です。多くは月額費用のもので、なかにはサービス内容が非常に充実しているものもあります。

しかし、サービス内容や感知性能や仕組みが良くても、毎月の費用が高くなるのでは、年金受給する入居者の生活そのものを圧迫してしまうことになります。

それではどれだけ良いサービスでも使うことに承諾する入居者はいないでしょう。

サービス内容と費用のバランスも大切になってきます。

この先、入居者ターゲットを広げた時に65歳以上の入居を検討していくとなると、このようなサービスがあると安心ですね。

今は65歳と聞くと元気な方が大半でまだ見守りサービスなどいらないだろうと考える方は多いと思います。

しかしそれが5年後や10年後となると、室内で倒れたり孤独死などのリスクは高まります。

今を考えるのではなく、未来のあるかもしれないリスクを見据えて対処を考える必要があります。

賃貸経営では色々な悩みやトラブルがあり、築古のアパート・マンションになると特に『空室問題』が解決しない問題の一つかと思います。

新築マンションやアパートは空室などあまりなく、特に問題視されることはないでしょう。

しかし、築年数が多くなるとマンションやアパートが古くなり、退去後なかなかつぎの方が決まらなかったりします。

その時何かオーナー自ら出来ることはないのだろうかと、考えるオーナーさんも多いのではないでしょうか。

①実際に部屋を見に行く

賃貸オーナーは、管理会社に管理を委託していると空室の部屋の状況を把握していないことがあります。問い合わせがあるのになかなか入居者が決まらない時は、実際に部屋を見に行くことで「(自分が住むならという気持ちで)本当に住みたいと思える環境なのか？」や「賃料は見合っているのか？」など客観的に見てどうなのか確かめることが大事だと思います。

②広告料をアップする

不動産会社は、成功報酬の仲介手数料とは別に広告料を賃貸オーナーから受け取れます。高い報酬が受け取れる物件を優先し、積極的に紹介します。空室を早く埋めたい場合は、成功報酬として広告料を支払うのも１つの手です。

③敷金・礼金を見直す

最近では敷金・礼金が0円の物件が多くなってきています。退去時のトラブルを避けるため、敷金は最低でも一ヵ月分を設定しておいた方が安心ですが、礼金はどうでしょう？（礼金とは、大家さんに対して、部屋を貸してくれるお礼の意味合いで渡すお金のことである）

初期費用はなるべく抑えて部屋を決めたい人が多い為、礼金があるだけで見てもらえなくなる可能性があります。

礼金0円で募集することも考えてみましょう。

④フリーレント等のキャンペーンを検討する

フリーレントとは、入居後の一定期間は家賃が無料になるという契約形態のことです。

なかなか空室が埋まらず、引っ越しシーズンが終わっても問合わせや内覧が少ない場合はフリーレント（賃料一ヵ月無料）などのキャンペーンをするのもおススメです。

契約時の前払い賃料一ヵ月がなくなるので、初期費用を抑えたい方は嬉しい特典です。

しかし、初期費用を安くすることでお金がなくても入居出来る為、その後の支払いがルーズだったりする場合があります。入居時の審査をしっかり行い、見極めることが必要です。

このようにオーナー側にも出来る事は沢山あります。

管理会社と共に自分の目でもしっかり見ることが必要だと思います。

まずは共有スペース（エントランスだけでなく、廊下やゴミ置き場、駐車場等）の掃除をし、いつでも迎えれる環境を整えておきましょう。

先日の台風７号、みなさん大丈夫でしたか？

私は、雨も風も強かったので一日中家の中にいましたが、電気や水道が止まってはいけないと思い、色々と対策をしました。

台風が多くなるこの時期によく、“賃貸で台風の被害を受けたらどうすればいいの？”や“入居者が補修費用を負担するの？”などの質問をいただきます。

今日は、台風の被害は誰が補修費用を負担するのか、被害にあった時はどうしたらいいのかをお話していきたいと思います。

家具や家電（家財道具）については火災保険。室内の床・壁や窓ガラスの被害については大家さんの負担になるのが一般的ですが、入居者が負担しないといけない場合もあります。

入居者が費用を負担する場合はというと・・・

入居者が補修費用を負担するのは、故意や過失が原因による被害です。

例えば、台風が近づいていることが分かっていたにも関わらず、窓を開けっぱなしにしていて家財道具や壁紙など汚れてしまった時等が挙げられます。

このような故意や過失がある場合は保険が下りない可能性があります。

大家さんや火災保険が補修費用を負担する場合はというと？

・大家さんが費用を負担する場合

建物全体の設備の被害や窓ガラスの破損、室内の壁紙や床の被害を負担するのが一般的です。

・火災保険が適用される場合

入居者に故意や過失がないときの家財道具の補修費用は、火災保険が適用されます。（ただし、保険会社や契約内容によって対応が異なったりします。一度確認しておきましょう。）

では、被害にあってしまったらどうしたらいいの？

台風による被害を受けてしまったら、早めに保険会社と管理会社へ報告をしましょう。

被害発生時に報告せずそのままにしていうと、退去時に補修費用を敷金から差し引かれる可能性があります。

また、費用負担のトラブルを避けるために被害の記録と状況を細かく報告しましょう。写真など撮っておくと良いですね！！

これから９月にかけて台風が日本へ接近することが多くなります。

日頃から予防をしつつ、もし被害にあってもどう対応すべきか、ぜひ活用してください。

みなさんは物件を借りるにあたって、どのような設備があればいいなと考えていますか？

私は挙げれば沢山出てくるんですが、コンロ２口以上は欲しいと思っています。

このように入居するにあたってこの設備がないのは譲れないというものがあると思います。

全国賃貸住宅新聞がランキングした「この設備がなければ入居が決まらない」2022年単身者向け編をご紹介します。

まず第１位！！

『室内洗濯機置場』

なるほど！！室内洗濯機置場かー(^^♪

確かに室内にあった方が雨の日などに濡れずに洗濯出来ますし、洗濯機が汚れたり壊れにくくなる気がします。

2021年も室内洗濯機置場が１位だったそうです。

第２位！！(デデン♪）

『TVモニター付きインターホン』

セキュリティー面は入ってくると思っていましたが、第２位でした！！

TVモニター付きだと誰が来たのか顔が見えますし、エントランスにオートロックがなくても最低限安全な気がします。

こちらも前回２位でした。根強いです！！

続きまして、第３位（デデン♪）『インターネット無料』

日常生活に欠かせないインターネットは「速さ」「安定性」が重要視されています。入居する時には費用はあまりかけたくないですよね？インターネット無料が付いていたら嬉しい設備ですね(*^^*)こちらも前回３位でした。

第４位『温水洗浄便座』、第５位『独立洗面台』でした。

因みに私が欲しいと思っている設備の『コンロ２口以上』は、第１０位でした(^^)/

自炊する方はやはり２口以上は欲しい所ですよね。

今回ご紹介したのは単身者向けのランキングでした。

次回はファミリー向けのランキングご紹介します。

６月１５日更新予定です！！ぜひ予想してみてくださいね(*^^*)

今回ご紹介するのは、山下智久さん主演のNHKドラマ「正直不動産」です。

原作は漫画になるのですが、漫画もドラマもどちらもとても面白いです。

「正直不動産」とは・・・

＜ 登坂不動産に努めているエース営業マン「長瀬財地」は嘘を厭わぬ口八丁で売り上げNo.1を叩きだす凄腕だった。だが、とある地鎮祭で石碑を壊して以来嘘が上手くつけなくなってしまったのです。千三つと言われる不動産業界で永瀬は正直営業を武器に、不動産の裏側を全部ぶっちゃけ、再び売り上げNo.1を目指していく ＞

さらっとですがこのようなお話です。

にしてもやはり不動産屋は信用出来ない、おそろしい所だ！と思いますよね💦

正直不動産に出てくるような悪い営業マンはなかなかいないと思います(^_^;)

「正直不動産」のオススメポイントは何かというと、悪い営業マンを正直営業マンがぶった切る所を見るのもスカッとしていいのですが、不動産の知識も得ることが出来るという点です。

漫画もドラマもとてもわかりやすく説明されています。

また2023年冬にはドラマのスペシャルも放送されるそうです。

不動産に興味のある方は、見てみてはいかがでしょうか？

おすすめです！！

前回は、『不動産の歴史～土地は誰のもの？編～』を載せさせていただきました。

今回は、賃貸という仕組みがどの様に誕生し、不動産会社が出来たのかをみてみましょう。

奈良時代に入り、土地開拓の必要から「三世一身の法」や「墾田永年私財法」などが定められると貴族や豪族・有力寺社に所有権が分散されていきました。後に、この土地の奪い合いが過激化していき、戦国時代へと突入していくことになります。

江戸時代になり生活が安定すると土地や住まいに関する制度・慣習も固まっていきます。

商業が発達した江戸の人口は増加していく一方で、土地は武家・寺社が８割、庶民が２割という不公平な所有率になり、庶民は狭い土地に密着して暮らさなければなりませんでした。

そこで誕生したのが、「富裕層である商人が土地を所有し、庶民へ賃貸する」という仕組みです。

富裕層の商人は「長屋」（今でいう「賃貸物件」）を持ち、大家（江戸時代の「大家」は「オーナー」ではなく、管理を代行して請け負う「差配人（さしはいにん）」）を雇って庶民へ賃貸する商売を行っていました。

これが不動産業の始まりと言われています。

明治時代になると、国の改革によって「移動の自由」「職業選択の自由」が広まると、需要と供給の間に『仲介業』が生まれ、『不動産会社』にあたる業者が誕生します。

現在までに続く「不動産仲介」というスタイルはこの頃生まれたものです。

ちなみに『不動産』という言葉が生まれたのも明治時代で、法律制定の際にフランス民法から持ってこられた言葉だそうです。（実は誤訳だったとか？(^_^;)）

不動産（土地・建物）と人というのは昔から深い付き合いがあったようです。

時代の流れと共に様々に広がっていく不動産業界、これからもどのように変わっていくのかとても楽しみです。